Đất nông nghiệp là gì ? Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

Đất nông nghiệp là gì ? Các đặc điểm của đất nông nghiệp và điều kiện chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang thổ cư như thế nào. HaiAnhLand sẽ giúp bạn hiểu rõ thêm về loại đất này qua bài viết dưới đây.

Đất nông nghiệp là gì ?

Đất nông nghiệp còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là các vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác lĩnh vực nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi. Đây chính là nguồn lực chính trong nông nghiệp.

Tại Việt Nam, đất nông nghiệp được định nghĩa trong Luật đất đai 2013 là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, … Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất lâm nghiệp, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Phân loại đất nông nghiệp theo Tổ chức Nông lương của Liên Hợp Quốc

Theo Tổ chức Nông lương của Liên Hợp Quốc (FAO) đất nông nghiệp được phân chia thành các thành phần sau đây:

• Đất canh tác như đất trồng cây ngắn hạn như ngũ cốc, bông, khoai tây, rau,… Loại hình này bao gồm cả đất sử dụng được trong nông nghiệp nhưng tạm thời bỏ hoang.
• Vườn cây ăn trái và các vườn nho hay cánh đồng nho (thông dụng ở châu Âu) *** Xem thêm: đất vườn là gì ?
• Đất trồng cây lâu năm như trồng cây ăn quả,…
• Cánh đồng, đồng cỏ tự nhiên cho chăn thả gia súc.

Tùy thuộc vào hệ thống tưới tiêu, đất nông nghiệp được chia thành đất có tưới tiêu và không tưới tiêu (thường xuyên). Ở các nước hay khô hạn và bán khô hạn đất nông nghiệp thường được giới hạn trong phạm vi đất tưới tiêu.

Phân loại đất nông nghiệp tại Việt Nam

Tại Việt Nam nhóm đất nông nghiệp được phân chia gồm:

• Đất sản xuất nông nghiệp: Là nhóm đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Gồm đất trồng cây ngắn hạn và trồng cây lâu năm.
• Đất lâm nghiệp: Là đất có rừng tự nhiên hoặc có rừng trồng, đất khoanh nuôi phục hồi rừng, đất để trồng rừng mới. Theo đó, đất rừng lâm nghiệp bao gồm: đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng.
• Đất nuôi trồng thuỷ sản: Là loại đất chuyên sử dụng vào mục đích nuôi, trồng thuỷ sản. Gồm đất nuôi thủy sản nước lợ, nước mặn và đất chuyên nuôi thủy sản nước ngọt.
• Đất làm muối: Là đất ruộng chuyên để sử dụng vào mục đích sản xuất muối.
• Đất nông nghiệp khác: Là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính (vườn ươm) và những loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt. Kể cả những hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được luật pháp cho phép. Đất để xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, lâm nghiệp,…

Việc phân những loại đất nông nghiệp dựa trên mục đích sản xuất giúp dễ quản lý, phân bổ thời gian sử dụng đất và quy chế về thuế, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Người sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc được thuê và trên hồ sơ này sẽ có phân rõ loại đất nông nghiệp, có ký hiệu đất nông nghiệp cụ thể.

Đất rừng sản xuất là gì ?

Đất rừng sản xuất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Theo quy định tại Điều 135 Luật đất đai 2013, Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho tổ chức quản lý rừng để quản lý, bảo vệ và phát triển rừng.

Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định sau đây:

a) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. Đối với diện tích đất rừng sản xuất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất;

b) Cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng;

c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất theo quy định thì được sử dụng diện tích đất chưa có rừng để trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm.

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất rừng sản xuất được kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng.

Đất nông nghiệp có được xây nhà không ?

Theo Điều 12 luật đất đai 2013 : “nghiêm cấm sử dụng đất không đúng mục đích điều này có nghĩa là việc sử dụng đất nông nghiệp là để sản xuất, trồng trọt chăn nuôi và chỉ được xây dựng các công trình phục vụ cho việc trồng trọt trên đất nông nghiệp nếu không sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị cưỡng chế tháo dỡ, thu hồi và nộp phát 

Quy chế về việc xây dựng trên đất nông nghiệp chỉ xây dựng các công trình gồm:

• Xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất
• Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép. “

Như vậy, bạn chỉ được xây nhà với mục đích phục vụ cho lán trại chăn nuôi, đề đồ cho gia súc, gia cầm hoạch sản xuất nông nghiệp chứ không phải là nhà ở.

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở sẽ cần có các điều kiện, phù hợp với quy định về quy hoạch, trình tự thủ tục, những điều kiện cho phép chuyển nhượng, đóng những khoản thuế nhà đất và phí, lệ phí theo quy định.

Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Điều 52, Luật đất đai 2013: “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.” *** Xem thêm: đất thổ cư là gì ?

Nếu đất chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. *** Xem thêm: đất quy hoạch là gì ?

Thuộc trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo điều 57 Luật đất đai 2013:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

… “

Nếu như muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đất thổ cư thì người có nhu cầu sẽ cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Sau đó, sẽ chuyển đổi lần thứ 2 chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất thổ cư. *** Xem thêm: đất phi nông nghiệp là gì ?

Cách tính giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.”

Như vậy, số tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp

=

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở

–

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, người xin chuyển mục đích sử dụng còn phải nộp một số khoản tiền lệ phí sau:

Lệ phí trước bạ:

– Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Sổ mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp

=

Giá tính lệ phí trước bạ

x

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Trong đó,

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng)

=

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2)

x

Giá 1 m2 (đồng/m2) tại Bảng giá đất

– Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%. (theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất khi đăng ký biến động đất đai còn phải nộp các loại phí khác (nếu có).