Định giá nhà nhà đất là gì ? Những điều cần biết về định giá nhà đất

Định giá nhà đất là gì ? Những điều cần biết về thẩm định giá nhà đất, thẩm định giá Bất động sản như thế nào ? Cùng HaiAnhLand tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Định giá nhà đất là gì ?

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Do vậy, định giá nhà đất hay thẩm định giá nhà đất, bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, dự án vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong các điều kiện của một thị trường nhất định với các phương thức phù hợp.

Giá cả Bất động sản sẽ phụ thuộc vào mức độ cung cầu của thị trường. Khi mức cung lớn hơn cầu thì giá Bất động sản thường giảm và trái lại. Bên cạnh đó giá nhà đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như đầu cơ, độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh,… ***Tìm hiểu: Bất động sản là gì?

Ý nghĩa của định giá nhà đất

Đối với việc định giá đất theo quy định của nhà nước thì không có ý nghĩa nhiều đối với những giao dịch hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường tự do. Tuy vậy, điều này không có nghĩa là không cần định giá đất vì quy định bảng giá đất của Nhà nước sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong những trường hợp:

• Thứ nhất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi: Công nhận QSDĐ và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Thứ hai, làm căn cứ tính thuế sử dụng đất
• Thứ ba, làm căn cứ tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Thứ tư, căn cứ tính tiền xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai;
• Thứ năm, tính tiền bồi hoàn, bồi thường khi thu hồi, nhà nước gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Thứ sáu, căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tình nguyện trả lại đất cho Nhà nước nếu đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp chứng thực QSDĐ hay thẩm định giá đất thuê thanh toán một lần, định giá đất thuê trả tiền hàng năm hay xác thẩm định giá đất cho thuê 50 năm…

Định giá nhà đất theo thị trường

Bên cạnh đó hiện nay còn một cách định giá khác đó là định giá nhà đất theo thị trường. Theo đó, mức thẩm định giá này sẽ do chủ sở hữu đưa ra nếu như thích hợp với thị trường thì chính khách hàng sẽ bằng lòng giá đó và ngược lại.

• Người bán sẽ tự định giá nhà đất để sao cho có thể bán được với giá tốt nhất. Và về người có quyền quyết định về giá nhà đất lúc đàm phán dĩ nhiên chính là chủ sở hữu tài sản.
• Với người mua cũng sẽ tự định giá để làm sao mua được nhà, đất ở giá rẻ, tránh mua cao tại khu vực và thời điểm đó.

Định giá đất nhà nước quy định sẽ có mức giá thấp hơn nên trong giao dịch thị trường sẽ ít có trường hợp thỏa thuận mua bán theo định giá đất theo quy định của nhà nước. Nhìn chung, ý nghĩa của việc định giá đất theo thị trường đó là cách thức nhận định mức giá bất động sản thích hợp với thị phần mà người bán và người mua có lợi

Phương pháp thẩm định giá nhà đất

Hiện nay có 2 phương pháp chính để định giá nhà đất, phương pháp thẩm định giá nhà đất của nhà nước sẽ khác với cách định giá nhà đất thị trường.

***Xem thêm: Các loại hình đầu tư bất động sản

Phương pháp định giá nhà đất của nhà nước

Giá đất sẽ được quy định dựa trên khung giá đất, giá đất giáp ranh giữa những địa phương cùng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW để đảm bảo việc tính giá đúng những nguyên tắc, phương pháp theo quy định.

Cách xác định giá đất ở, đất rừng… để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất… hay tính giá đất bồi thường, đền bù lúc thu hồi đất hay nhà nước gây thiệt hại đến quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất hợp pháp.

Thẩm định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc nào?

Có 4 nguyên tắc định giá đất nhà nước cần phải tuân thủ đó là:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Bởi vậy, việc thực hiện đúng các nguyên tắc trên sẽ đảm bảo cùng một thời điểm định giá thì các loại đất nền phân lô dự án, biệt thự, liền kề… có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời… giống nhau thì giá đất sẽ như nhau. Nhưng nếu như cùng thời điểm nhưng những thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau như đất, ở, đất ao, đất vườn, nuôi trồng thủy sản, rừng… thì sẽ được định giá thành khác nhau.

Phương pháp thẩm định giá nhà đất theo thị trường

Với những nhà đầu tư và mua bán đất thì việc định giá đất nhà nước sẽ có ý nghĩa khi tính các khoản tiền thuế sử dụng đất. Đối với vấn đề thẩm định giá bất động sản sẽ cần phải áp dụng các phương pháp giám định nhà đất thị trường để đảm bảo các giao dịch có giá tiền thích hợp, tránh quá cao không bán được hay quá thấp ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Dưới đây là 1 vài các phương pháp định giá bất động sản cho người mua và người bán tham khảo và có thêm kinh nghiệm mua đất bằng cách tự thẩm định giá nhà đất khi tham gia đàm phán.

Phương pháp thẩm định giá đất bằng vị trí, giá BĐS tương đồng

Đây là phương pháp mà người muốn định giá nhà đất sẽ thực hiện việc so sánh giá bất động sản đang muốn đàm phán với những loại bất động sản tương đồng thông qua việc khảo sát và thu thập thông tin:

– Xác định vị trí: Dựa trên việc tìm hiểu giá bán mới nhất của 3 – 5 bất động sản phụ cận cách đó không xa, vị trí tương ứng để có được các so sánh phù hợp.

• Vị trí thuộc khu vực xã/phường, quận/huyện, tỉnh nào
• Vị trí có tiếp giáp ra sai: mặt đường, ngõ hẻm, đường rộng hay nhỏ…
• Có các tiện ích quanh đó như thế nào? Tiềm năng phát triển ra sao, giá trị đầu tư có thể thanh khoản tốt hay không…

– Thu thập thông tin giá: So sánh giá nên lưu ý biên độ giá thành càng gần càng xác thực. Kiểm tra sức hấp dẫn của thị trường sẽ giúp bạn đánh giá được tiềm năng là đất sốt hay không để có thể ấn định giá thấp, bằng, cao hơn 5 – 10%… So với mức giá hiện tại. Nếu như không có nhiều đàm phán thì có thể dưới 1 năm, 3 năm… nhưng sẽ cần phải hài hòa với cách thức tính giá đất.

Ngoài ra cần so sánh về: Môi trường, đặc điểm pháp lý, thống kê mức giá chuyển nhượng, điều kiện đàm phán, thanh toán…

Cách thẩm định giá đất của ngân hàng

Định giá nhà đất ngân hàng cũng là một cách hữu hiệu. Bởi các ngân hàng thường có hàng ngũ đánh giá tài sản bất động sản tương đối chặt chẽ từ các bước kiếm tìm thu thập thông tin, kiểm tra tài sản, so sánh và xây dựng trị BĐS, chọn lựa tài sản so sánh tới phân tích thị phần để có được định giá nhà đất xác thực nhất.

Kinh nghiệm, kỹ năng sử dụng những công cụ định giá nhà đất tốt, chuẩn xác, đề phòng rủi ro cao nhất, trị giá thực tiễn có thể cao hơn khoảng từ 10 – 20% giá thẩm định.

Bởi thế, nếu bạn có thể sử dụng định giá từ đơn vị giám định cho vay của ngân hàng thì có thể tin tưởng và có quyết định giao dịch chuẩn xác hơn. Nếu bạn nhờ tư vấn thẩm định giá nhà đất từ phía ngân hàng thì bạn sẽ nhận được sự tin tưởng từ chính người mua.

Cách thẩm định giá nhà đất dựa theo chất lượng

Bất động sản gồm đất và nhà gắn liền hoặc có thể chỉ là quyền sử dụng đất. Do vậy bạn sẽ cần phải đánh giá được chất lượng của căn nhà và đất tương tự với vị trí của nó.

• Giá trị đất dựa theo: Đất có nền đất tốt hay địa chất yếu
• Định giá nhà cấp 4, 3, 2, 1 hay các căn nhà cao cấp, tuổi thọ sử dụng (thời điểm xây dựng, sửa sang nhà ở) để có phương án tính khấu hao tài sản, xác định giá nhà đất cụ thể chính xác.

Bên cạnh đó các bạn còn có thể nhờ sự giúp đỡ của các công ty chuyên cung cấp dịch vụ định giá nhà đất.

Trên đây là khái niệm về định giá nhà đất, ý nghĩa của định giá nhà đất và các phương pháp định giá nhà đất phổ biến hiện nay. Hy vọng sẽ giúp các bạn có thêm những kiến thức hữu ích về định giá nhà đất.

***Xem thêm: Những lưu ý khi đầu tư lướt sóng